「淨坪」揭露 房市資訊更混亂





文/記者徐義平 台北報導

對於實價網新增「淨坪」試算功能(即「主建物單價試算」),不僅將公共設施等計價歸零,造成主建物價格暴增,還僅算主建物的「含金量」,可能造成公設過高的誤解,學者、業界都不以為然,認為這種試算方式太極端,只會造成市場資訊更加混亂。

業者︰計算細項不同 房價可能差數倍

麗盛建設總經理何昭宏表示,新功能等於將現行制度複雜化,造成房價更混淆及出現誤會,因計算細項不同,房價會差到數成到數倍,民眾到底要信哪一個數字?只會徒增市場交易的困擾。

政治大學特聘教授張金鶚認為,內政部不敢貿然讓「實坪制」入法,考量原因很多,包括實坪價格會較現行權狀價格高出一截;哪些應該列入「虛坪」,也是各有說法;而公設不計價,恐引發居住品質等問題,因此才會透過新增淨坪計算功能來測試風向。

學者︰主建物、附屬建物、公設、車位 走向「分離計價制」

張金鶚分析,不論是「實坪」、「淨坪」或「虛坪」,都有盲點,應該是要走向「分離計價制度」,也就是主建物、附屬建物、公設、車位等各項登記項目,都要分開計價,並分別揭露各自價格,而不是「一刀切」的以零或一百的極端計價方式。

他指出,公設對居住品質是有效用,並非全然是虛,公設不計價是不合理的;但因公設使用坪效的確沒有專屬室內(主建物加附屬建物)面積高,因此計價方式不應該與室內價格相同。根據台北大學內部研究報告,初步試算出公設價格應該是主建物的三成,或許可朝這方向去思考。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛認為,房地產最大特點在於產品間存有異質性,沒有兩個物件條件完全相同,加上台灣房地產登記及建管制度不斷演進,造成房屋坪數及價格計算愈趨複雜;內政部願意在實價登錄基礎上持續改善,值得鼓勵。

他舉中國常用的「得房率」來分析,計算方式是以主建物加陽台面積當作分子;但台灣近幾年房價偏高,民眾對公設之外的附屬建物就會斤斤計較,除了雨遮、屋簷不登記、不計價的新制度上路外,陽台外推雖屬於違建,但實質使用的面積大、價值高的情形普遍存在,往往也是買賣雙方對房價認知不同的爭執所在。


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