都會區房價全面起漲 首購族何去何從?





文/富比士地產王月刊005期封面故事

全台主要都會區房價居高不下,除了市中心房屋單價不斷創新高,就連郊區房價也持續上漲;如今,大台北地區的1 字頭房價已基本消失,就連桃園新案開價也普遍站上2 字頭,同樣的情形也發生在新竹、台中都會區。隨著高房價時代來臨,各地房價進入全面起飛期,對於原本就相對弱勢,且已被迫遠離市中心的首購族而言,哪裡才是購屋圓夢的最後一方樂土?

民眾購屋自住的需求有多強烈?從民眾搶買政府合宜住宅的盛況可見一斑。將時間拉回到2012 年8 月9 日,新北市板橋浮州合宜住宅抽籤,偌大的接待中心內擠滿了媒體記者與現場登記的民眾,為了銷售總戶數達4009 戶的合宜住宅,代銷公司斥資興建的銷售會館甚至是一般建案的數倍大,但仍被人山人海的看屋民眾擠得水洩不通。

1字頭合宜住宅 民眾瘋搶

浮州合宜住宅之所以搶手,原因很簡單,因為當板橋新板特區預售案開價已達每坪百萬元的同時,浮洲合宜住宅最高房價每坪不過19.5 萬元,除了極其可觀的價差外,一位現場民眾說出了2 萬4976 名符合抽籤資格民眾的心聲:「大家搶的已經不是房子,而是一個成家的夢想。」

為了讓民眾一圓成家夢想,浮洲合宜住宅銷售完畢後,2013 年內政部營建署緊接著推出機場捷運A7 站「合宜住宅」,儘管登記時間長達2 個月,但根據內政部統計,消息公佈後短短6 天,全台符合登記資格,也就是已經取得「承購資格證明」的民眾已超過3 萬5 千件,而這次要搶購的可售總戶數卻僅有3761 戶。但這波搶完後,下一個合宜住宅在哪邊?剩下的首購族該何去何從?

雙北新建案 僅1成5適首購

春江水暖鴨先知,房地產市場的「鴨」,從來就不會是自住型買家,而是包括建商在內的投資者。根據「摩根台灣投資人信心指數」2013 年4 月的調查,台灣投資人信心指數微降至102.2,但社會民生指標部分,與前期(2013 年1 月)相較,增幅最明顯的就是投資人對台灣房價走高,再度展現高度樂觀,高達70% 投資人認為,未來半年台灣房價將持續走揚。該比例較前期大幅增加15個百分點,創下近2 年(2011 年4 月以來)新高。

根據最新公布的國泰房地產指數報告,新北市2013 年Q1 的最新推案,每坪房價低於20 萬元的建案「1 個都沒有」,宣告新北市房價1 字頭時代已經過去,單價20 ~ 35 萬元的建案也僅佔所有新推案的26.32%,更別提每坪房價已站上77.52萬元的台北市,統計台北市加新北市的新建案中,推案價格低於每坪35 萬元的個案僅有10 案,佔整體市場比例的14%,也就是說,雙北市適合首購族的產品低於1 成5。

雙北市房價高漲,肇因於供需失衡與大量的交通建設,讓早期進場的投資客有利可圖,但當央行祭出金融管制後,資金開始南移,熱錢鎖定的頭號標的,自然是各擁建設題材的桃竹、台中等都會區。

過去房市長期處於低檔的桃園地區,儘管緊鄰雙北市,房價卻比新竹地區更低,但根據國泰房地產指數統計,桃竹地區於2013 年Q1 的表現獨步全台,不但各地區價格均呈現上漲,且30 天銷售率也超過2 成,可說是歷年最熱絡的榮景。

建設加持 桃竹2字頭建案暴增

此外,從推案房價分析,過去桃竹地區每季皆有約1 成新推案的單價低於每坪15 萬元,今年第1季卻連1 個都沒有,且相較於上一季,各類產品中僅有推案價格超過每坪25 萬元以上的產品,大幅成長達56.9%,主要都會區僅中壢的平均推案單價仍落在1 字頭,其餘包括桃園、新竹、竹北等地區,每坪單價皆已站上2 字頭。

至於台中地區,2013 年Q1 新推案中,每坪推案價格低於15 萬元的個案也僅有5.88%,雖較上季略有成長,但比較去年同期,每坪15 萬元個案佔比高達20% 以上,也可看出低房價時代即將要結束。

熱錢炒台中 1字頭房價快速消失

此外,若將台中地區推案價格分作高、中、低三區,中價區較去年同季房價成長12.41%,低價區更成長18.83%。國泰房地產指數認為,本季台中房價經過明顯擴張後,呈現高檔調節的狀態,但桃園地區於本季也被央行列入金融管制範圍內,資金是否會再繼續南移,值得關注。

資金狂潮不止,房地產市場在總體經濟可能略見好轉,貨幣供給量逐步回升,以及日本採取量化寬鬆政策等預期因素下,全台新案開價全面調升。在合宜住宅全數售罄後,1 字頭房價在需求不減、供給持續減少的趨勢下,全面成為歷史名詞的時刻恐怕已經不會太久。

然而,許多人不禁想問,在房價持續上漲、薪水卻長期凍漲的年代,想成家的民眾若是搶不到合宜住宅,難道只剩下市區小到難以居住的套房,或是位處偏遠郊區,但房價同樣也被炒高的住宅可以選擇了嗎?若是房價已不再有回頭的空間,那麼在台灣各主要都會區之中,哪裡還有首購族負擔得起,房價相對合理且居住環境優質的房子可挑選呢?

建商搶地添柴火 基隆房市增溫

隨著大台北高房價已成定局,距離台北30 分鐘的基隆,因房價長期停留在1 字頭,堪稱北台灣最便宜的購屋區段,且今年在擅長開發平價住宅的遠雄、興富發、國揚等大型建商進場大舉買地,今年以來已在基隆狂掃6 萬坪土地,讓過去乏人問津的基隆房市頓時展現商機,或將帶動基隆房市擺脫長期低迷。

房地產市調機構《住展雜誌》指出,包括深澳坑路連接萬瑞快速道路再接中山高的新聯絡道已通車,使得原本偏離大台北生活圈的深澳坑地區房市再添動能,由於連結台北較過去便捷許多,造就建商以相對低價訴求台北客的操作空間。

而根據住展企研室的觀察,麗寶機構麗園建設位於深澳坑的基地目前已在整地,可能最快下半年就會推案,加上遠雄年初剛公告購入的6000 多坪基地,若變更進度順利,可能也會在下半年推案,屆時基隆市區推案量將會大爆發。

天價豪宅衝擊 各地首購族轉向

雙北市方面,大台北地區近10 年房價漲幅驚人,台北市中心漲出了遍地開花的百萬豪宅,新北市一、二線行政區的表現也不遑多讓,使得首購族先是逃離台北市,如今隨著捷運延伸與快速道路系統的建制,首購族輕移民再度向外擴張至大台北最外圍,相對低價的淡海新市鎮、鶯歌與樹林,成為首購族的最後選項。

而近2 年北台灣房市最大的變化,莫過於央行追殺房地產投資客,大規模祭出金融管制措施,將雙北市過剩的資金動能往外推擠,但也造成桃、竹地區房地價格應聲上漲,儘管八大行庫依然緊縮房貸,但無論是新竹或桃園,平均房價3 年來漲幅還是超過3 成。

隨著區域整體房價瞬間飆高,桃竹精華區域的市場結構也開始轉變,包括桃園中正藝文中心、新竹的竹北六家高鐵特區,均推出單價「衝擊5 字頭」的豪宅案,推擠原本首購區域向外移轉,使得桃園平價買盤轉向內壢、龍岡地區,新竹則以南寮、牛埔地區成為新的首購天堂。

至於台中市今年的新推案也以首購產品當道,2 ~ 4 房的首購大樓就占整體市場推案量的6 成。在台74 線將於今年底通車的交通建設題材加持下,首購族進駐意願提高,新光重劃區、廍子區段徵收等地,成為台中首購大樓的主要推案區段,新案單價約每坪16 萬元起。

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