疫情來襲 房市會降溫還是加溫?





文/林奇芬

根據內政部統計,2019年全年房屋買賣移轉棟數30.02萬棟,比前一年27.79萬棟成長8%,並且是2015年以來首度站回30萬棟大關,顯示房市成交量稍有回溫。但成交量回溫,並不代表房市一定回暖,尤其是近期武漢肺炎疫情來襲,可能對今年經濟景氣帶來一些負面衝擊,也會影響房市買氣。以近期營造、建築類股股價都出現修正走勢,可以窺知市場心態。

一,台商回流,辦公大樓受惠。 

由於中美貿易戰,讓部分台商回台投資,帶動了工業區土地與商業辦公大樓的需求成長。根據世邦魏理仕統計,2019年土地與商業不動產投資金額達3903億元,創下歷史最高水準。但商辦需求上揚,並不代表住宅需求上揚。 

二,短線買氣凍,等待疫情舒緩。 

由於非冠狀病毒疫情還在發展中,治療藥物也尚未確認,目前採取隔離、防堵行動,也直接傷害了各種商業活動。預估民眾看屋、購屋行動減緩,房市成交量在第一季可能難以增長。影響範圍僅限第一季,還是可能延長,還要看疫情發展情況。 

三,自住型購屋,主要評估購屋能力。 

目前台灣房市主要買盤來自於自住型購屋,因此,主要還是看房價與購買力。根據內政部統計,去年第三季全國平均房價所得比8.47倍,比前一季下跌,但是台北市、新北市房價所得比高達13.73倍、11.66倍,一般民眾購屋仍有極大負擔,不容易推升買氣上揚。 

四,房價沒有大漲條件。 

台灣目前房屋自有率高、房屋餘屋量大、房價所得比高、人口老化,再加上房屋買賣成本、稅費增加,此都讓房價沒有大漲條件。目前只是因為房貸利率低,讓房貸金額持續上揚,但主要偏重在自住需求,投資或投機需求降低,房價難以大幅上揚。不過,隨著土地成本、建築成本上揚、物價攀升,房價呈現盤整、小幅上揚走勢。 

上次SARS經驗,在疫情最高峰以及景氣低迷環境下,出現一波房市拋售潮,把房市打到谷底,當時懂得進場撿便宜的人,後來都成為房市大贏家。不過,這次可能難以見到這樣的好機會。 

沒有拋售潮,也不會有谷底 

因為2003年是科技泡沫後,歷經3年修正的經濟景氣谷底,也是房市歷經15年修正的房價谷底。但目前台灣經濟景氣呈現溫和成長,現階段武漢疫情對台灣經濟衝擊有限,若疫情得以控制,對下半年景氣仍可正面看待。 

另外,目前台灣房價也並非在谷底,先前大漲的房價,在政府多項措施下小幅降溫。根據內政部編制的住宅價格指數,房價高峰在2014年,之後呈現溫和下跌盤整走勢,成交量在2016年萎縮至24.5萬棟。2017、2018年房市成交量稍微回溫,但房價仍然持平。 

以目前環境來看,除非房價大跌,才可能帶動成交量上揚,但目前台灣經濟穩定,出現房市拋售潮的機會不高,也沒有撿便宜的機會。整體來看,上半年房市,比較可能呈現量縮價穩的走勢,下半年有機會量增,但價格應該會維持盤整走勢。


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