展望2013房市的三大變數





文 / 富比士地產王

展望2013年的台灣房市,包括央行高層動向、人民幣兩岸業務啟動、奢侈稅兩年閉鎖期到期等因素,是時序進入2013年之後,相關人士應該持續注意的房市三大變數。

首先是央行高層的動向。彭總裁在國際匯率保衛戰上擁有赫赫的功勞,無庸置疑,但央行屢次出手干預房市帶來的影響確實很大,因此,2013年第一季就可望明朗的央行總裁名單,將決定未來幾年央行是否繼續維持彭總裁干預房市的路線,或者可能因為新繼任者有不同看法,逐漸修正之前央行干預房市的政策路線。

純就房市而論,彭總裁如果續任,可以預期央行適時出手干預房市的基本態度不會改變。即使如此,央行能夠用來影響房市的工具與可施展的空間越來越有限,引起反彈的聲浪也不會小,預期彭總裁續任後,只要不施出大量收縮土融、建融,或者冒著抵觸廣大民眾購屋成家期待風險,進行收縮房貸的「絕招」,央行政策對房市的衝擊應該不會超越從奢侈稅到實價登錄引起房市震盪的程度。 

倘若彭總裁意外沒續任,全台灣也找不出第二位擁有如此高聲望的新繼任者。少了六星級央行總裁光環的庇護,屆時央行在房市的操作勢必更為小心謹慎,未來幾年央行政策對房市景氣走勢的影響程度可望減輕。

資金水門打開 流向何方成關鍵

預計農曆年前就會起跑的人民幣存款業務,以及兩岸往來資金的結算業務,對台灣的股市與房市都可能帶來極大的影響。由於人民幣存款利率較高,是否會有大量市場游資轉進人民幣存款,進而減少股房兩市的資金動能,有待觀察。相對的,結算制度的建立,也等於打開對岸資金流入台灣市場的一道閘門,可能會吸引哪些資金流入股市與房市建立持有部位,同樣應該觀察。對於兩岸資金結算制度與對應的業務,引起的資金流動效應,對房市帶來的正反兩面衝擊,可能性都存在。唯有持續注意,才能正確判斷對市場帶來的多空影響。

奢侈稅滿兩年 投資客是否拋盤

至於2013年六月底就滿兩年的奢侈稅,在兩年閉鎖期到期之後,是否會出現被關禁閉兩年的賣盤大量湧現,甚至削價脫手?或者賣方看好房市景氣不願降價求售?也有待密切觀察。

最壞的情況,自然是投資客比重過高的區域,出現奢侈稅兩年期滿爆出大量削價脫手賣盤的情況,這將導致其他同區域價格更高的建案買方,或者原本不願降價的賣方全面套牢,引發另一波殺低求售的恐慌賣壓,後續骨牌效應勢必擴大到其他投資客比重較低的區域,進而影響整個市場的景氣走勢。

較好的情況,則是雖然有投資客搶著殺出,但一降價就有市場買盤願意接手,讓區域市場出現波段的底部房價區。等到短線投資客拋出的數量被市場吸收完,區域房價等於站穩底部,就有機會跟隨景氣再次上漲。

最好的情況,當然是投資客也看好未來景氣,不願降價求售,市場供需受到的影響將縮到最小。

上述幾種情況都可能出現,能給解答的,唯有時間。

實價登錄 持續影響

至於在2012年第四季影響房市甚鉅的實價登錄,短線上是否會造成2013年第一季農曆年檔期成屋市場傳統旺季不旺的情況,直得密切觀察。在量先價行的基礎上,2013年第一季傳統成屋旺季是否成交量受到實價登錄帶來的觀望氣氛影響,是判讀2013年房市景氣走勢的重要關鍵。整體來看,除了實價登錄持續影響市場走勢外,前面提到的三大變數,都可能對2013年房市帶來正面或負面的影響。

隨著時間經過,這三大變數對市場的真正影響將一一揭開,都是關切房市的讀者們不可忽視的重要變數,唯有緊盯帶來的變化,才能在第一時間做出對應的加碼置產,或者減碼規畫。

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